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Cessione d’azienda e subentro nel contratto di locazione #adessonews

Durante la vita di un’impresa possono sorgere esigenze, di natura economica o semplicemente personale, che portano l’imprenditore a decidere di cedere a terzi tutta o solo una parte dell’azienda. La cessione d’azienda o di ramo d’azienda è un contratto a effetti devolutivi tra cedente e cessionario, in base al quale l’acquirente-cessionario acquista dal venditore-cedente il complesso aziendale, facendosi carico delle obbligazioni e dei rapporti in essere al momento della cessione.

Trasferimento dei crediti e debiti

In generale, i crediti che l’azienda cedente ha nei confronti di terzi si trasferiscono in capo al cessionario anche senza il consenso dei terzi ceduti; quindi i debitori dell’azienda saranno tenuti a adempiere nei confronti dell’acquirente, anche se la legge fa salvo il pagamento eseguito dal terzo in buona fede al cedente.

Riguardo ai debiti dell’azienda l’art. 2560 c.c. detta un principio che salvaguarda i diritti dei creditori dell’azienda, prevedendo la responsabilità solidale del cedente e del cessionario, i quali saranno tenuti, in solido al pagamento dei debiti aziendali purchè risultino dalle scritture contabili obbligatorie, quali il libro giornale, il libro degli inventari e tutte le altre scritture previste dalla legge per quel particolare tipo d’impresa ceduta.

Nel contratto di cessione, tuttavia, le parti possono accordarsi diversamente, stabilendo un diverso regime sia per i crediti che per i debiti, ad esempio prevedendo che si trasferiscano solo alcuni rapporti obbligatori ed escludendone altri.

Subentro nei contratti in essere

Per quanto concerne i contratti, salvo diversa pattuizione tra le parti, il cessionario vi subentra, senza il consenso dell’altro contraente, se essi non hanno carattere personale; è il caso, ad esempio, del contratto di locazione dell’immobile nel quale si svolge l’attività dell’azienda, nel quale al conduttore-cedente si sostituisce il conduttore-cessionario, proseguendo il rapporto già esistente.

A tal proposito l’art. 36 della legge n. 392/78, legge sull’equo-canone, prevede che il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

Subentro nella locazione dell’immobile

La comunicazione può avvenire anche in altre forme, ad esempio a mezzo mail o pec; la necessità della ricevuta o consegna al proprietario dell’immobile risponde a esigenze di carattere probatorio, consentendo al cedente di poter dimostrare di aver adempiuto all’onere di comunicazione e al destinatario di averla ricevuta in una data certa. Il locatore può opporsi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione, ma solo per gravi motivi, che il proprietario dovrà indicare nella sua lettera o atto di opposizione.

Uno dei possibili effetti del subentro nel contratto di locazione è quello della solidarietà tra cedente e cessionario: il locatore, se non libera il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. È possibile pattuire, viceversa, la liberazione del cedente, nel qual caso delle eventuali inadempienze risponderà unicamente il nuovo conduttore.

Modalità di stipula

La stipula del contratto di cessione d’azienda può avvenire contestualmente al subentro nella locazione; possono essere redatti due contratti diversi oppure un unico contratto, da registrare presso l’agenzia delle Entrate e annotare nel Registro delle Imprese. Secondo la Corte di Cassazione la cessione da parte del locatore del contratto di locazione aziendale, inserita in una complessiva cessione di azienda (o di ramo di azienda), non comporta la scissione del contratto di locazione o di affitto in due sub-rapporti distinti, ciascuno dei quali con un titolare dello “status” di locatore, bensì il pieno subingresso del cessionario nelle stesse posizioni giuridiche, attive e passive, facenti capo al cedente, purché collegate all’esercizio dell’impresa.

Tra di esse, dunque, deve comprendersi anche il debito di restituzione di eventuali non dovute maggiorazioni di canone percepite dal cedente, atteso che la misura del canone di una locazione non abitativa incide direttamente sulla misura concreta della redditività dell’azienda, costituita anche dall’immobile locato (Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 2961 del 7 febbraio 2013).

Source

“https://www.notai.it/news/cessione-d-azienda-e-subentro-nel-contratto-di-locazione-00034789.aspx”

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